房屋产权登记常识32问（一）

1问：什么叫房地产登记？

　　答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。

2问：房地产登记主要记载哪些内容？

答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。

3问：有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？

　　答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(四)法律、法规、政府规章规定应暂缓登记的其他事由。

4问：购买房屋不办房屋所有权证有哪些风险？

　　答：1)我国法律规定了没有产权证的房产是不能上市出售或者向外出租的；2)房产证在开发商手里，遇到不良的开发商，将房产进行再次抵押，业主在不知情的情况下，房子又被人利用了一次。如果一旦开发商破产或者倒闭，银行会对其进行资产清算和清偿债务，业主的房产由于产权证仍然在开发商手里，因此这套房产也将作为开发商的产业被清偿，这时候开发商已经一无所有，业主即使再有理由也不能从开发商那里得到任何结果；3)没有产权证，业主居住时如果房产发生意外，业主照样要赔偿。因为按照有关法律规定，房屋的所有权虽没有发生转移，但由于业主对房屋进行了占有使用，风险责任转移权到了业主头上，因此，房屋一旦遇到火灾等情况，保险公司的赔偿由开发商来领取；如果由于业主使用不当造成房屋受损，业主照样要按照有关规定进行赔偿等事宜。

5问：房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？

　　答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其他登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。

6问：申请房地产登记，可否委托他人办理？

　　答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。

7问：哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？

　　答：通常情况下，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。

8问：哪些房地产登记可由当事人单独申请？

　　答：下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：(1)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记；(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；(4)变更登记；(5)因土地使用年期届满的注销登记；(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。

9问：法律规定共同申请，一方当事人不配合，另一当事人该怎么办？

　　答：应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以罚款。登记机关经审查认为符合登记条件，可迳为登记。

10问：什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项？

　　答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项：(一)当事人对房地产不拥有合法权利的；(二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；(三)登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。

11问：什么叫“确权”？

　　答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

12问：《房地产证》主要记载哪些内容？

　　答：现在所发的《房地产证》，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。

13问：未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

　　答：未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处理该房地产时必须符合有关法律规定。

14问：什么叫房地产初始登记？

　　答：房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。

15问：哪些情况应申请初始登记？

　　答：（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；（2）在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。

16问：如何查证《房地产证》的真实性？

　　答：可通过以下两种方法进行查证：（1）拿《房地产证》到规划与国土资源局查询，看是否已有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实；（2）注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。要注意印章的使用日期及字体。