房屋产权登记常识32问（二）

17问：查阅产权档案有什么规定？

　　答：可以查阅房地产权档案的组织或个人为：（1）产权证书上记载的权利人；（2）依法行使有关权力的司法机关、行政机关工作人员；（3）受权利人委托代理房地产有关事务的律师及有关人员；（4）作为抵押权人的银行、拍卖行授权的工作人员。

　 18问：什么情形属于房地产变更登记？

　　答：下列情形属于房地产变更登记：(1)房地产使用用途改变的；(2)权利人姓名或名称发生变化的；(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的；(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。

　19问：申请变更登记应提交什么文件，办理变更登记时需缴纳什么费用？

　　答：(1)《房地产变更登记申请书》；(2)房地产权利证书；(3)改变房地产用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补交地价的，还应提交付清地价款证明；改变权利人姓名或名称的，应提交行政主管机关批准的文件；个人的提交公安部门证明；企业法定代表人变更一般不需办理变更登记，待权属发生转移时，同时提交变更证明即可；(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有关部门证明。

　 20问：哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？

　　答：(1)向开发商购买的商品房(包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房)；(2)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；(3)市、区住宅局出售的福利房、微利房。

21问：购买二级市场商品房后，何时可以申请办理《房地产证》？

　　答：通常情况下，只有商品房项目办理了房地产初始登记后，小业主才能顺利地领取《房地产证》。也就是说，只有开发商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记部门，按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后，初始登记才算结束，小业主才能办证。因此，并不是开发商一提交商品房项目的资料后，小业主就可以申请办理《房地产证》。

　　22问：如何办理二级市场转移登记手续？

　　答：办理二级市场转移登记需提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明；(3)房地产买卖合同；(4)付款发票和付清房款证明。办理二级市场转移登记一般由开发商统一办理，也可以自行到产权登记部门办理。

　　23问：拆迁赔偿房如何办理《房地产证》？能否转让？

　　答：拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明；(3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书；(4)补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及开发商出具的付清差价款证明。

　　拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记；补交差价的，差价计入登记价。拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮《房地产证》，可以；不属于商品房的，发绿皮《房地产证》，不能转让。

　　24问：安居房分为哪几种？

　　答：安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

　　25问：具备什么条件，才可以申请安居房的全部产权？

　　答：购买了安居房且同时满足下列条件的业主，可到住宅管理部门申请办理取得安居房全部产权手续。（1）已办理了《房地产证》（绿证）；（2）所购安居房无产权纠纷；（3）权利人和共有人与住宅管理部门档案记录相符；（4）所购安居房不需补差。

　　26问：未满足以上条件的，如何申请？

　　答：凡未满足申请条件的，必须在办理相应手续后才能申请安居房的全部产权。（1）未办理《房地产证》的，到登记机关申请办理后，方可申请；（2）有产权纠纷的，需待纠纷解决后才能申请；（3）权利人和共有人与住宅局档案记录不相符的，需依据有关规定办理变更登记后方可申请；（4）需要补差的，补差后才能申请。

　　27问：公房上市需要哪些手续？

　　答：满足申请条件的业主到住宅管理部门领取并填写《申请取得安居房全部产权审核表》；获批准后，则可领取政府住房制度改革办公室批复；申请人凭批复及有关资料到房地产登记机关办理产权登记手续。

　　28问：办理安居房换证或换证与转移登记同时进行产权登记的，需要提交哪些材料？

　　答：办理安居房换证，所需提供的资料：（1）安居房换证登记申请书；（2）《房地产证》；（3）房改办批复；（4）申请人身份证明。

　　办理安居房换证与转移登记同时进行的，所需提供的资料：（1）安居房换证登记申请书、房地产转移登记申请书；（2）《房地产证》；（3）市房改办批复；（4）申请人身份证明，如转移时买方为单位的，还需提交企业法人营业执照复印件，非企业的提交单位成立批文和负责人任命书复印件，法定代表人证明、委托书，法定代表人、委托人身份证复印件；（5）经公证的房地产买卖合同。如属赠与、继承、交换情况的，则需先换证再进行转移登记。

　　29问：办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记的，需要缴纳哪些费用？

　　答：安居房换证登记的，应缴纳以下税费：（1）按房改购买价计交1%的国有土地收益金；（2）登记费，个人50元，单位80元；（3）按登记价计交0.5‰的印花税及每本证贴5元印花票。

　　安居房转让的，应缴纳以下税费：（1）销售营业税，按（销售价－原价）的5%，售方缴纳，国土部门代收；（2）城市建设维护税，按营业税税额的1%，售方缴纳，国土部门代收；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）登记费，个人50元，单位80元买方缴纳，国土部门收取；（5）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。

　　30问：房地产开发企业应当怎样帮助房屋买受人办理所有权登记？

　　答：商品房销售管理办法第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　办法第四十一条规定，房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

　　31问：开发商在什么情况下承担未办产权证的违约责任？

　　答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　32问：开发商未办产权证多长时间业主可以请求解除合同和赔偿损失？

　　答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。