天津律师：伪造手续将他人房产抵押不构成善意取得
导读:案例：福建厦门中院（2009）厦民终字第3164号“《厦门鑫油造漆工业有限公司诉厦门福邦典当有限责任公司抵押权案（抵押权善意取得）》（瓯海、陈怡情），载《中国审判案例要览》（2010民事：76）”。案情简介：2003年，…
案例：福建厦门中院（2009）厦民终字第3164号“《厦门鑫油造漆工业有限公司诉厦门福邦典当有限责任公司抵押权案（抵押权善意取得）》（瓯海、陈怡情），载《中国审判案例要览》（2010民事：76）”。
案情简介：2003年，漆业公司注销，债权债务由实业公司继承。2006年，陈某利用漆业公司原委托其办理房产权属登记的机会，伪造授权委托书、公证书等资料，将漆业公司名下房产抵押给典当公司，获取当金110万元，并办理了抵押登记。2008年，法院以陈某构成合同诈骗罪判处刑罚。2009年，实业公司诉请确认典当合同、抵押登记无效。
法院判决结果：确认典当合同、抵押登记无效。
法院认为：陈某伪造有关文件，将涉案房屋抵押给典当公司并骗取110万元，属于无权处分，其以漆业公司名义签订的典当合同无效。因该合同系陈某以漆业公司名义签订，缔约时该公司早已注销，民事主体资格已丧失。实业公司作为漆业公司权利、义务的继承者，对陈某犯罪行为并不知情，亦未实施让典当公司有理由相信陈某有代理权的任何民事行为，况且陈某代理权系其基于伪造委托书、公证书等文件取得，属于非法取得，不能适用善意取得制度。即使典当公司有理由相信陈某有代理权，但诉争典当合同缔约乙方当事人为漆业公司，典当公司却将款项交给陈某个人，典当公司未尽合理、必要的义务，生效刑事判决已判令陈某退还典当公司110万元，故本案判决确认典当合同、抵押登记无效。
律师分析：善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得中的受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人，否则不构成善意取得。善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全。
善意取得的条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。
善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。当事人出于善230意，从无处分权人手中购买了房屋并登记过户，善意人取得房屋所有权。
善意取得制度常被认为仅适用于动产，其实不然，不动产也适用于善意取得制度。瑞士就有不动产的善意取得，其民法典第973条中规定：出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其它权利的人，均受保护。
善意取得与可追认的无处分权人处分财产行为有别。善意取得制度中出让人与可追认的无处分权人处分财产行为中的出让人均是无处分权人，故善意取得是无处分权人处分财产行为的特别规定。善意取得中的受让人是善意第三人，善意取得行为自始有效，无需权利人追认。可追认的无处分权人处分财产行为中的受让人非善意第三人，其知出让人无处分权仍受让财产，故该行为是可追认的行为。权利人追认的，让与行为自始有效；权利人不追认的，让与行为自始无效。
抵押权在符合条件的情况下可以参照《物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”适用善意取得，该“善意”的判断，并不是单纯的取得财产时是否明确知晓或应当知道出让人无权处分，是否支付合理对价，还应当根据受让人自身状况以及交易经验判定受让人应当尽到何种程度的注意义务，是否尽到了该义务。
法院在实际审理涉及善意取得问题的案件时，往往会综合考量案件背景和其他涉及公平正义的因素。范震律师认为，本案中法院对于典当公司善意取得房产的否认很大程度上和陈某已经因此项无权处分构成合同诈骗罪并判处刑罚，同时典当公司的损失已经得到陈某退还110万元的弥补有关。否则，此案尚存在一定的变数。
律师提示：合同是市场经济活动中参与主体最为重要的凭据，为减少纠纷的发生概率，最大限度实现和维护自身合法权益，企业和个人在签订重要合同时应当聘请专业律师陪同。
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案情简介：2003年，漆业公司注销，债权债务由实业公司继承。2006年，陈某利用漆业公司原委托其办理房产权属登记的机会，伪造授权委托书、公证书等资料，将漆业公司名下房产抵押给典当公司，获取当金110万元，并办理了抵押登记。2008年，法院以陈某构成合同诈骗罪判处刑罚。2009年，实业公司诉请确认典当合同、抵押登记无效。
法院判决结果：确认典当合同、抵押登记无效。
法院认为：陈某伪造有关文件，将涉案房屋抵押给典当公司并骗取110万元，属于无权处分，其以漆业公司名义签订的典当合同无效。因该合同系陈某以漆业公司名义签订，缔约时该公司早已注销，民事主体资格已丧失。实业公司作为漆业公司权利、义务的继承者，对陈某犯罪行为并不知情，亦未实施让典当公司有理由相信陈某有代理权的任何民事行为，况且陈某代理权系其基于伪造委托书、公证书等文件取得，属于非法取得，不能适用善意取得制度。即使典当公司有理由相信陈某有代理权，但诉争典当合同缔约乙方当事人为漆业公司，典当公司却将款项交给陈某个人，典当公司未尽合理、必要的义务，生效刑事判决已判令陈某退还典当公司110万元，故本案判决确认典当合同、抵押登记无效。
律师分析：善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得中的受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人，否则不构成善意取得。善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全。
善意取得的条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。
善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。当事人出于善230意，从无处分权人手中购买了房屋并登记过户，善意人取得房屋所有权。
善意取得制度常被认为仅适用于动产，其实不然，不动产也适用于善意取得制度。瑞士就有不动产的善意取得，其民法典第973条中规定：出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其它权利的人，均受保护。
善意取得与可追认的无处分权人处分财产行为有别。善意取得制度中出让人与可追认的无处分权人处分财产行为中的出让人均是无处分权人，故善意取得是无处分权人处分财产行为的特别规定。善意取得中的受让人是善意第三人，善意取得行为自始有效，无需权利人追认。可追认的无处分权人处分财产行为中的受让人非善意第三人，其知出让人无处分权仍受让财产，故该行为是可追认的行为。权利人追认的，让与行为自始有效；权利人不追认的，让与行为自始无效。
抵押权在符合条件的情况下可以参照《物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”适用善意取得，该“善意”的判断，并不是单纯的取得财产时是否明确知晓或应当知道出让人无权处分，是否支付合理对价，还应当根据受让人自身状况以及交易经验判定受让人应当尽到何种程度的注意义务，是否尽到了该义务。
法院在实际审理涉及善意取得问题的案件时，往往会综合考量案件背景和其他涉及公平正义的因素。范震律师认为，本案中法院对于典当公司善意取得房产的否认很大程度上和陈某已经因此项无权处分构成合同诈骗罪并判处刑罚，同时典当公司的损失已经得到陈某退还110万元的弥补有关。否则，此案尚存在一定的变数。
律师提示：合同是市场经济活动中参与主体最为重要的凭据，为减少纠纷的发生概率，最大限度实现和维护自身合法权益，企业和个人在签订重要合同时应当聘请专业律师陪同。
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