多地取消限购,购买商品房还需谨慎

目前全国多地都对限购政策进行了不同程度的调整，或取消限购或给限购松绑，而央行和银监会也出台文件确定了首套房的贷款政策。不少符合条件的家庭摩拳擦掌地准备再购买一套商品房，这也使得新版《商品房买卖合同》备受关注。新版商品房买卖合同示范文本是2014年4月9日由住房城乡建设部和国家工商总局联合发布的。与2000版《商品房买卖合同》相比，新版合同在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障，也就是倾向于保护消费者的合法权益。

1、货不对版 谁之责?

部分开发商在销售过程中夸大宣传，购房人在购房时听从售楼人员的夸大介绍，认为认购的房屋符合自己的需求，也没有签订任何相关协议。在交房时却发现与当初售楼人员口头承诺的不一致、货不对版等问题。向开发商索赔，开发商认为自己在宣传中夸大只是一种手段，在售楼过程中并没有要求售楼人员如此承诺，这是售楼人员的过错，是售楼人员的过失，因而拒绝承担责任。销售人员承认说过类似的承诺，但以只是员工拒绝赔偿。这是谁的责任呢?

面对此种情形，销售人员的销售行为对外代表开发商，因此，如能证明销售人员对房屋的情况作出过承诺，则承诺内容视为合同的一部分。如交付的房屋与承诺不一致，则开发商构成违约。但如何证明销售人员曾经进行过相应承诺，是案件的难点，所以消费者应当注意保存证据或签约时要求将承诺写入合同。

提出一个承办过的类似案件：张小姐购买某楼盘中的联排别墅，交房后发现小区规划及配套与签订合同时的承诺不一致，房屋实际面积缩水，地面沉降严重。律师在接受当事人委托后，通过向有关部门进一步调取相关证据，结合开发商签订合同时承诺及合同中关于房屋面积差异处理的条款约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，主张解除合同并要求开发商承担相应违约责任。经过律师的据理力争，开发商最终同意退房并赔偿张小姐相应损失。

2、签订购房补充协议 需注意什么?

房地产商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任，这几乎是房地产市场中的潜规则，也是房地产业霸王条款的表现。尽管2014版商品房买卖合同特别强调了"补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本 (主)合同为准"，但是对于"不合理"的度却没有明确的说明，这也使得房地产商有"发挥"的空间。

对于房地产商要求签订的补充协议条款，提醒购房人，关于公共空间如停车位、会所、房屋外立面及相应广告位等的归属，需要根据实际情况及小区规划进行认定，哪一部分属于业主共有，哪一部分属于开发商，房屋及小区内配套设施建议明确购房人应与开发商进行约定。其他双方主要的权利义务在合同中应该已有明确约定，补充条款不需要进一步修改合同中的约定。

3、发生商品房买卖纠纷 如何维权?

虽然不少城市都已经在推广实施新版的商品房买卖合同，但是购房老百姓的合法权益还是没法保障。在商品房交易中，不少消费者遭遇到了开发商拒绝履行合同责任和义务，双方因此发生纠纷，此时处于弱势的消费者应该怎么维护自己的权益呢?

告诉广大消费者，如果因开发商违约造成房屋无法按时交付、房屋或小区配套与合同约定不符、无法及时办理产权证、房屋质量问题等情况，应该及时向律师等专业人士咨询，以决定是否通过诉讼维护自身合法权益。在合同签订前及签订后，消费者还应注意保存开发商销售中的相应宣传资料及合同履行的证据。

同时，提醒消费者们在签订房屋买卖合同时需注意：

A、虽然《商品房买卖合同》内容越来越完善，但开发商为了减小自身责任，在房屋面积差异处理、付款时间要求、交房时间、办证时间、配套设施、停车位 (库)归属、公共空间使用等方面，均会作出有利于自身的格式表述，这就需要消费者根据实际情况认真考虑，不要轻信口头承诺，一定要将双方约定好的内容写进合同中。

B、对于开发商在合同中已经事先填好的内容，如认为不妥，可要求修改。对于开发商要求签订的补充条款，如非必要，建议不要轻易同意对合同内容进行修改。

C、在签约时，应对开发商的营业执照、国有土地使用证(应看清楚是否出让取得，剩余使用年限，土地用途)、土地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、商品预售(销售)许可证进行逐一核实。如需要签订物业管理合同的，还需要同时审核物业管理合同，并对物业管理费用、物业管理服务范围进行明确约定。