天津律师：租户不能随便使用 “买卖不破租赁”维权

      2018年5月，租户梁某与房东王某订立了租期为12个月的房屋租赁合同。但是今年10月中旬，房东王某告知梁某其欲出售房屋，希望解除合同。由于近期房租上涨厉害，梁某不同意解除合同。而房东王某卖房的心意已定，且买房者是想自己住的，不想房屋有租赁关系存在，所以房东王某三番五次找梁某商讨退租事宜，且态度越来越蛮横，无奈之下，租户梁某来到流村镇法律援助工作站寻求帮助。

　　法律分析：

　　工作人员告诉租户梁某，《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《城市房屋租赁管理办法》第11条规定，“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。也就是说，当租期未届满时，原房东若将房屋转让给其他人，则原房东在租赁合同中的出租人地位自动被新房东替代，新房东应遵守租赁合同的相关约定，享有相关权利并承担相应义务直至租赁合同约定的租期届满。这也就是平时所说的“买卖不破租赁”原则。因此，租户梁某是有权继续在该房屋中居住至合同期满的，不受房屋买卖的影响。

　　工作人员致电房东王某，告知其相关法律规定，同时也让王某转告买房者，租户是有继续居住的权利的。在法律面前，房东王某不再坚持自己的想法，并表示会和买房者继续沟通。最终买房者同意让租户继续居住在该房屋内至合同终止日。

　　工作站提示：

　　现实生活中，租房者最担心的就是房东临时变卦，尤其是在租期内，房东如果把房子卖了出去，面对新房东的腾房要求，很多人往往心里没底。但是租户继续居住的权利其实是受到法律保护的，也就是我们常说的“买卖不破租赁”。

　　然而，并不是在任何情况下，“买卖不破租赁”都得以适用的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”